Gute Rendite! - MFH gegenüber Kloster Maulbronn

Das Haus wurde um 1900 für Handwerker geplant, die im Erdgeschoss einen Laden und eine Werkstatt betrieben und in den Obergeschossen wohnten. 1925 erfolgte der Anbau einer Schlosserwerkstatt. 1971 ein großer Garagenanbau mit ca. 9 m Innenbreite, so dass je nach Größe bis zu 4 Fahrzeuge dort Platz finden. Bereits 1967 erfolgte die Umwandlung des Erdgeschosses in eine Gastronomie.
Die heutige Betreiberfamilie der Gastronomie schuf nach Übernahme zunächst 1995 im Werkstatt-Anbau ein Billardzimmer. Mittlerweile wird dieser als Vorbereitungsküche genutzt.
Das Obergeschoss wurde von der Betreiberfamilie bewohnt und ist nun als 3-Zimmer-Wohnung gut vermietet.
Im Dachgeschoss befanden sich seit 2003 Gästezimmer. Diese baurechtlich genehmigte, gewerbliche Vermietung wurde nun aber pausiert und die Wohnung unbefristet vermietet.

Im Rahmen des Generationswechsels wird erwogen - wie in der Nachbarschaft bereits geschehen -, die Gastronomie in eine 2-Zimmer-Wohnung umzubauen und den rückwärtigen Vorbereitungsbereich als Ferienwohnung zu gestalten.
Erste Abstimmungen mit den Behörden verliefen positiv, da Wohnraum weiterhin gesucht wird. Zur finalen Genehmigung braucht es einer ausstehenden Baugenehmigung oder zumindest Bauvoranfrage, die auf Basis der genauen Pläne der Käufer beantragt bzw. gestellt werden kann.
Die baulichen Gegebenheiten scheinen ideal, da Wasser- und Stromanschlüsse vorhanden und in den 1990er Jahren modernisiert worden sind.

Einen wesentlicher Kostenblock würde die bauliche Neugestaltung des Daches über dem ca. 30 m² großen Vorbereitungsraum darstellen, mit dem für ausreichend Beleuchtung für eine Ferienwohnung gesorgt werden kann. Dies scheint aber lohnenswert, da die bisherigen Gästezimmer im Dachgeschoß gut ausgelastet waren und auch der Betrieb des angrenzenden Klosters Arbeitskräfte benötigt, die hier eine Unterkunft finden können.
Alternativ kann der Bereich als Werkstatt oder Büro gewerblich genutzt und vermietet werden - die Genehmigungen dafür liegen ja seit Errichtung vor. Der Baukosten-Ersparnis stünde wohl eine geringere Mieteinnahme, als hier angesetzt, gegenüber.

Die 2-Zimmer-Wohnung in den dann ehemaligen Gasträumen wäre mit ca. 70 m² sehr großzügig geschnitten, in einen ca. 40 m² offenen Wohn-/Koch-/Essbereich und ein ca. 20 m² großes, straßenabgewandtes Schlafzimmer unterteilt. Das Duschbad kann im rückwärtigen Bereich der derzeitigen Gastro-Küche entstehen und würde über ein großes Fenster verfügen.

Bauliche Maßnahmen in Ober- und Dachgeschoß sind nicht nötig. Die Wohnungen sind gerade erst vermietet worden, nachdem die Betreiber-Familie die eigene Wohnungsnutzung aufgegeben sowie die Gästezimmer-Vermietung eingestellt hat.
Die Fotos der Obergeschoß-Wohnung sind mit Rücksicht auf die Privatsphäre der Mieter digital bearbeitet und bilden den zu erwartenden Zustand nach Schönheitsreparaturen und Neumöblierung ab.
Die Dachgeschoß-Wohnung ist mit der Möblierung als Gäste-Zimmer dargestellt, die den tatsächlichen Zustand sehr gut wiedergeben.

Die Ausstattung des Hauses ist gepflegt und wurde im Wesentlichen in den 1990er bis 2010er Jahren geprägt. Notwendige Reparaturen und Erneuerungen wurden regelmäßig vorgenommen, es besteht kein Sanierungsrückstand.